50年住宅ローン、始まった融資引き締め　金融庁が問題視「新たな火種」

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『2026年11月14日 5:00

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中山登志朗さんの投稿
中山登志朗

超長期50年の住宅ローン市場に異変が生じている。マンション価格の高騰で月々の返済負担を抑えられると人気を集めるものの、一部の金融機関で内々に融資を厳しくする動きが出てきた。金融庁は契約者へのリスク説明が十分かどうか目を光らせる。

「実は融資審査の蛇口を絞り始めている」。あるネット銀行の関係者は声を潜める。契約者が購入する住宅の物件価値や家庭の収入状況を見極めながら、返済の体力がどれほどあるか審査…

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『2026年11月14日 5:00

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中山登志朗さんの投稿中山登志朗

50年ローンは20代から人気を集めている

超長期50年の住宅ローン市場に異変が生じている。マンション価格の高騰で月々の返済負担を抑えられると人気を集めるものの、一部の金融機関で内々に融資を厳しくする動きが出てきた。金融庁は契約者へのリスク説明が十分かどうか目を光らせる。

「実は融資審査の蛇口を絞り始めている」。あるネット銀行の関係者は声を潜める。契約者が購入する住宅の物件価値や家庭の収入状況を見極めながら、返済の体力がどれほどあるか審査の目線を上げたという。

地銀やネット銀行が取り扱い

50年の住宅ローンは地方銀行やネット銀行が相次いで導入してきた。ネット銀行では住信SBIネット銀行（現ドコモSMTBネット銀行）が2023年に初めて取り扱い、26年にかけてソニー銀行なども加えた。顧客の囲い込みに欠かせない競合商品の一つだ。

住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を手がけるMFSがまとめた5月の調査によると、直近1年以内に借り入れた人の7割が50年ローンへの借り換えに関心を示した。超長期の住宅ローンは総返済額が大きくなる半面、毎月の返済額を抑えられる。

これまで住宅ローンは最長35年が一般的だった。ところが、東京湾岸エリアに代表されるタワーマンションを中心に不動産価格が高騰した。1億円を超える物件に手が届きにくくなるなか、融資を受けられる20代から人気を集めている。

将来のリスクをどのように把握していくべきか。自宅の値上がりを期待した住み替えが前提という側面が大きいものの、繰り上げ返済がなければ完済は定年を超える70代になる。日本人の平均寿命は80代だ。

突然の病気や転職による収入減も無視できない。夫婦共働きで高額物件のペアローンを組む場合は離婚も落とし穴になる。金利の上昇局面が続くなか、返済余力に見合った借り入れが重要だ。

「金融庁の目」

金融機関が風向きを変える背景には金融庁の存在もある。

特に意識するのが、顧客に合った住宅ローンの商品提案ができているかどうかだ。金融機関にとっては融資が焦げ付かないようリスク管理も重要になる。「金融庁の目が厳しくなる」（大手ネット銀行）との見方が強まっている。

金融庁は今春に全国銀行協会や全国地方銀行協会に宛て、金利変動リスクの説明を徹底するよう求めた。「利用者に金利リスクを過小評価させないよう必要に応じて説明体制を見直すこと」と指摘した。最近も金融機関への聞き取り調査を水面下で進めている。

具体的なリスクについて精緻なデータが集まるのはこれからだ。金融庁は7月に公表したリポートで、住宅ローンの期間が長いほどデフォルト率が高まると警鐘を鳴らした。ある金融庁幹部は「将来にわたり火種を抱え込むことになる」と警戒する。

住宅価格の上昇で高まる50年ローンの需要にどう応えていくべきか。都心6区では中古マンションの売り出し価格がじわり下がるなど、高騰が一服する兆しも出てきた。契約者と金融機関の双方で冷静な「実需」の見極めが顧客本位の近道かもしれない。

（南毅郎）

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中山登志朗
LIFULL HOME’S総合研究所　フェロー
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ひとこと解説
最近、住宅ローンの審査が通らなかったという20代30代前半の声を聞くことが増えた。世帯年収や所得の35％を超える返済になるとより慎重に審査されるし、過去に金融事故履歴がある場合は極めてハードルが高くなるから留意が必要だ。特に年齢と年収要件は重要な審査基準で、頭金の有無と金額が年収要件を左右する場合がある。
50年ローンを借り入れて毎月の返済額を抑制しつつ投資で資産を増やし、住宅価格の値上がりを待って売却する意向を持つ若年層購入者は多いが、数年で急騰したマンション価格は都心で調整局面に入っており、年末の税制改正大綱次第では、1.5億円超の高額物件の市場がシュリンクする可能性も視野に入れて欲しい。
2026年11月14日 6:02　』