「韓国、地球上で一番最初に消える国」

「韓国、地球上で一番最初に消える国」… 衝撃展望[ザマネーイスト-シムヒョンソクの不動産定石]
記事の入力 2021.12.14。午前8:14最終修正 2021.12.14。午前11時20分 騎士原文 スクラップ
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『(※ 翻訳は、Google翻訳)

統計庁が12月9日に発表した「2020~2070年の将来人口推計」は、韓国の人口減少の速度が従来の見通しよりはるかに深刻であることを示しています。総人口が減少した点も問題ですが、生産年齢人口が食べて生かさなければならない皮膚羊人口が増える点など深刻な内容が一つ二つではありません。もっと大きな問題は、外国人まで合わせた総人口減少時期の「デッドクロス(Dead Cross)」が8年も早まったということです。コロナ19で婚姻・出産が急減し、外国人の流入が減りながら広がった現象です。

政府の現実認識はもっと深刻です。経済副首相は、本人の社会関係網サービス(SNS)を通じて、来年から低出産対応新規事業を本格的に施行する計画であり、実効性のある追加課題も持続発掘するのに力量を集中していくと明らかにしました。人口問題はまさに政策を執行しても、今は大きな意味がありません。実効性のある政策を今導入しても、実質的な効果は30年経って発揮されるからです。人口と経済は切り離せない関係なのですが、経済的に有意な年齢まで成長するには30年が必要です。それにもかかわらず、現在の発灯に火が落ちたのに、来年の施行や発掘する課題を考えるというのは、危機を危機として見ていないという幻症です。

写真=ゲッティイメージバンク

人口は不動産市場でも最も重要な需要の変数です。人口は「需要の量」を意味します。人口よりは「世代」が不動産市場ではより現実的な需要の量的要素ですが、世代も人口から派生した単位です。そのため、基本的には人口が重要です。需要の質である「所得」も重要で、需要の構造である「年齢帯」も意味しますが、これらは人口が捧げなければならない副次的な変数です。

いくら高い所得を誇る地域であっても、人口が10万人に過ぎない都市は不動産投資の面では重要性が著しく低下する。もちろん、住宅購入年齢帯である40~60代は、人口減少や世帯数の減少から総人口減少よりも有利であるため、住宅価格の下落の影響は少ないという反論も存在します。しかし、MZ世代に命名される2030年代がソウルマンション市場の主力買取階層として浮上し、人口減少の影響は不動産市場に大きな衝撃で迫るはずです。

人口減少がもたらす不動産市場の衝撃は、首都圏と地方が異なって現れる可能性が高いです。首都圏の出産率の減少に対する人口の減少幅は限られています。人口の流入が安定しているからです。特にソウルはもはや新規宅地を通じた住宅供給も難しいため、今後住宅が大幅に増える可能性も大きくはありません。人口は増え、住宅供給が円滑でなかった首都圏の不動産市場は安定しているでしょう。

問題は脂肪です。人口高齢化と若年層人口の首都圏離脱で全国の邑面洞の30%は人口が消える可能性もあるそうです。建国大学有線宗教授の分析によると、人口老後も、世帯老後も、住宅老後もなど3つの指標で地域人口ゼロ(0)の可能性と危険度を分析した結果、全国3492邑面洞のうち1047個が人口制で危険にさらされたという。します。人口が減るのではなくなくなる邑面洞をいいます。政府が規定する3大人口リスク(人口自然減少・超高齢社会の迫害・地域消滅)のうち、地域消滅を意味します。

地方の場合、人口は減って住宅供給は多くなるので、今後不動産市場は大きな衝撃を受けるでしょう。今年10代の建設会社の地方分譲比重は、県政府に入り最大を記録しました。県政府初期の65.1%対34.9%だった首都圏対地方分譲比重は、46.8%対53.2%と逆転した。脂肪だけではありません。首都圏の郊外も同じでしょう。

都心から離れると遠くなるほど供給過剰とともに人口減少の衝撃は大きくなるようです。10年後、不動産市場の最大の問題は、生活インフラがうまく構築された「都心かどうか」になる可能性が高いです。このような状況であるにもかかわらず、政府の「たわごとのまま」を誘導する各種の規制政策は、脂肪消滅をさらに前進させる方向に作用するはずです。

イギリスのオックスフォード人口問題研究所(Oxford Institute of Population Ageing)は、今後地球上で最初に消える国として韓国を挙げました。しかし、副首相の他の記事は、この深刻さを見つけるのが難しいです。コロナから早い回復などを前提とした推計をSNSに上げたが、2038年までに約5300万人まで総人口が増加する可能性があるという展望です。統計庁が発表した展望の中で最も楽観的なシナリオを挙げたものです。残念ながら、これまで最も悲観的なシナリオさえ更新している人口推計統計に楽観的な見通しは何の意味もありません。どういうわけか、今回だけは抜け出そうとするヤルパクなポピュリズムが再び発動したのではないか心配です。

<ハンギョンドットコムThe Moneyist >シムヒョンソク優待パン研究所所長・美IAU教授読者 お問い合わせ:thepen@hankyung.com

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